El Tribunal Suprem anul·la el registre únic d’arrendaments turístics
El 21 de maig, el Tribunal Suprem va dictar la sentència 620/2026, que anul·la bona part del Reial decret 1312/2024 i, amb això, deixa sense efecte l’obligació d’inscriure’s al registre únic d’arrendaments turístics abans de publicar un anunci a plataformes com Airbnb, Booking o Vrbo. La sentència, dictada arran del recurs de la Generalitat Valenciana, considera que l’Estat va envair competències autonòmiques en matèria de turisme i habitatge en voler crear un registre estatal centralitzat i exhaustiu que se superposava als registres que ja existeixen a cada comunitat autònoma. Per als milers de propietaris que lloguen el seu habitatge per dies o setmanes, la pregunta immediata és clara: què canvia realment i quines obligacions es mantenen?
El raonament del tribunal: per què cau el registre únic d’arrendaments turístics
La Sala Contenciosa Administrativa del Suprem no discuteix que l’Estat pugui intervenir en aquest àmbit —de fet, manté la seva competència per regular la Finestreta Única Digital i les obligacions de transmissió de dades que pesen sobre les plataformes digitals—, sinó que censura la manera com ho va fer. Segons el tribunal, convertir el Registre de la Propietat en vehicle administratiu d’un registre turístic estatal, amb el Col·legi de Registradors com a gestor operatiu, suposa construir un sistema paral·lel que se superposa, i fins i tot substitueix, els registres autonòmics d’habitatges d’ús turístic. I l’habitatge, juntament amb el turisme, són matèries que la Constitució reserva expressament a les comunitats autònomes (arts. 148 i 149 CE). El Suprem recorda que la cooperació interadministrativa no es pot traduir en una invasió competencial encoberta sota l’aparença d’una simple eina de coordinació o estadística.
La sentència distingeix amb precisió què cau i què es manté: desapareix l’obligació d’obtenir el número de registre únic estatal i de trametre la declaració anual al registre central, però es manté dempeus la Finestreta Única Digital, així com els deures d’informació i transmissió de dades que el Reial decret imposa als operadors digitals. És, per tant, una anul·lació quirúrgica, no una demolició completa de la norma.
Conseqüències pràctiques
- Ja no cal obtenir el número de registre únic estatal per publicar un anunci de lloguer turístic a plataformes digitals, ni trametre la declaració anual associada a aquest registre.
- Els registres autonòmics d’habitatges d’ús turístic continuen plenament vigents: Catalunya, la Comunitat Valenciana, Madrid, Andalusia i la resta de comunitats mantenen els seus propis sistemes d’inscripció, que segueixen sent d’obligat compliment.
- Les ordenances municipals, les llicències urbanístiques i els requisits d’identificació d’hostes no es veuen afectats per aquesta sentència i continuen sent plenament exigibles.
- La Finestreta Única Digital i les obligacions de les plataformes (Airbnb, Booking, etc.) de transmetre dades a les administracions es mantenen intactes.
- Els propietaris que van patir despeses, sancions o perjudicis derivats de l’aplicació del registre anul·lat poden valorar, amb assessorament jurídic, una reclamació de responsabilitat patrimonial davant l’Estat.
Què han de fer ara els propietaris i gestors de lloguer turístic
El més prudent no és relaxar el compliment normatiu, sinó reordenar-lo: revisar què exigeix el registre autonòmic corresponent a cada immoble, comprovar que la llicència urbanística i la cèdula d’habitabilitat estan en regla, i mantenir actualitzats els protocols d’identificació d’hostes que ja exigien la Llei orgànica de seguretat ciutadana i la normativa autonòmica.
Cal recordar, a més, que l’activitat de lloguer turístic genera altres fronts de risc jurídic que convé tenir mapejats. Per exemple, no és infreqüent que un propietari es trobi que la seva asseguradora no paga el sinistre ocasionat per un hoste o per un desperfecte a l’habitatge, al·legant que la pòlissa de la llar no cobreix l’ús turístic de l’immoble. Tampoc és excepcional que, després de la mort del propietari, els hereus hagin d’afrontar alhora la gestió de l’immoble arrendat i el tràmit per reclamar l’assegurança de vida d’un familiar. I, si un hoste pateix una caiguda en una zona comuna de l’edifici o a la via pública propera, convé saber com actuar davant un accident o caiguda en un espai públic i qui respon davant la víctima.
Reflexió final
L’anul·lació del registre únic d’arrendaments turístics no és una «via lliure» per als propietaris, sinó un recordatori que el mapa normatiu del lloguer de curta durada a Espanya continua sent fragmentari, canviant i, sobretot, autonòmic i municipal. Qui lloga el seu habitatge per dies necessita un assessorament que vagi més enllà de l’última notícia i que tingui en compte tant la normativa turística com la Llei d’Arrendaments Urbans i el Codi Civil, especialment quan sorgeixen disputes amb hostes, comunitats de propietaris o asseguradores. A Luccini Advocats analitzem la situació concreta de cada propietari, revisem contractes i pòlisses, i l’acompanyem —també davant l’Administració— perquè el compliment normatiu no es converteixi en una font de sorpreses ni de pèrdues econòmiques.
Resumen en castellano
El pasado 21 de mayo, el Tribunal Supremo dictó la sentencia 620/2026, que anula buena parte del Real Decreto 1312/2024 y deja sin efecto la obligación de inscribirse en el registro único de arrendamientos turísticos antes de publicar un anuncio en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. El tribunal considera que el Estado invadió competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda al crear un registro estatal centralizado que se superponía a los registros autonómicos ya existentes (arts. 148 y 149 CE).
En la práctica: ya no es obligatorio el número de registro único estatal para anunciar en plataformas digitales, pero los registros autonómicos, las licencias urbanísticas, las ordenanzas municipales y la Ventanilla Única Digital se mantienen plenamente vigentes. Los propietarios que sufrieron perjuicios por la aplicación del registro anulado pueden valorar una reclamación de responsabilidad patrimonial frente al Estado.
Si su aseguradora no paga el siniestro derivado de su actividad de alquiler turístico, si necesita reclamar el seguro de vida de un familiar tras heredar un inmueble arrendado, o si se enfrenta a un accidente o caída en un espacio público, en Luccini Advocats analizamos su caso conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
Guia principal actualitzada: per a la versió més completa i al dia, consulta El Tribunal Suprem anul·la el registre únic d’arrendaments de curta durada: les claus de la STS 620/2026.