El Tribunal Suprem ha tombat el registre únic d’arrendaments de curta durada. La Sentència 620/2026, de 19 de maig, de la Sala Contenciosa Administrativa (recurs 143/2025, interposat per la Generalitat Valenciana), anul·la parcialment el Reial decret 1312/2024 i deixa sense efecte l’obligació d’inscriure els habitatges al Registre de la Propietat per obtenir el número de registre únic (NRA) que plataformes com Airbnb o Booking exigien per publicar anuncis. Una decisió amb conseqüències immediates per a milers de propietaris.
Què havia creat el Reial decret 1312/2024
En aplicació del Reglament (UE) 2024/1028, el Govern va crear dos instruments: el procediment de registre únic d’arrendaments —que obligava a obtenir un número estatal a través del Registre de la Propietat o de Béns Mobles per oferir lloguers de curta durada en plataformes digitals— i la Finestreta Única Digital d’Arrendaments (VUDA). La norma afectava no només els pisos turístics, sinó tots els arrendaments de temporada de l’art. 3.2 de la Llei d’Arrendaments Urbans (per feina, estudis, tractament mèdic, etc.).
Per què el registre únic d’arrendaments era inconstitucional: el raonament del tribunal
El Suprem, seguint el Dictamen del Consell d’Estat de 18 de desembre de 2024, analitza un per un els títols competencials invocats per l’Estat i conclou que cap d’ells empara el registre únic.
L’art. 149.1.8a CE (ordenació dels registres i instruments públics) només cobreix els registres de naturalesa civil. Aquí no s’inscrivia cap negoci jurídic privat ni cap càrrega real oposable a tercers, sinó que es condicionava l’oferta d’allotjaments en plataformes: una matèria vinculada a les competències autonòmiques d’habitatge i turisme (doctrina de la STC 7/2019).
L’art. 149.1.13a CE (bases i coordinació de la planificació econòmica) permet a l’Estat coordinar, però no regular de manera completa i detallada un procediment registral que se superposa als registres autonòmics ja existents, especialment quan el Reglament europeu no exigeix que el registre sigui d’àmbit nacional.
En canvi, el Tribunal manté la validesa de la VUDA, de les obligacions de transmissió de dades de les plataformes i de la previsió estadística (art. 11), perquè aquestes sí que són autèntiques mesures de coordinació estatal.
Conseqüències pràctiques de la sentència
- El número de registre estatal (NRA) deixa de ser exigible per anunciar habitatges en plataformes digitals: queden anul·lats els arts. 5, 8, 9 i 10 del RD 1312/2024, entre d’altres.
- El codi del registre turístic autonòmic recupera el protagonisme: a Catalunya, el número d’habitatge d’ús turístic (HUT) torna a ser la referència davant les plataformes.
- La VUDA i les obligacions de les plataformes es mantenen: les plataformes continuaran transmetent dades a l’Administració.
- Els propietaris que van pagar aranzels registrals per obtenir el NRA poden estudiar la reclamació de les quantitats abonades en aplicació d’una norma declarada nul·la.
- Els expedients sancionadors o les retirades d’anuncis fonamentades exclusivament en la manca de NRA queden sense base jurídica i són impugnables.
Què han de fer ara els propietaris
Si tens un pis turístic o de temporada, verifica que la teva habilitació autonòmica (HUT a Catalunya) estigui vigent i correctament comunicada a la plataforma. Si una plataforma t’ha bloquejat l’anunci per no tenir el número estatal, ara tens arguments sòlids per exigir-ne la reactivació. I si l’Administració o un tercer et causa un perjudici emparant-se en una norma anul·lada, el nostre despatx pot reclamar. La lògica és la mateixa que apliquem quan una asseguradora no paga el sinistre: davant l’incompliment, reclamació rigorosa i documentada. I si el perjudici l’has patit com a particular —per exemple, un accident o caiguda en espai públic— el principi és idèntic: qui causa un dany, ha de respondre.
Reflexió final
La STS 620/2026 no liberalitza el lloguer turístic: les comunitats autònomes i els ajuntaments conserven intactes les seves competències per regular-lo i limitar-lo. El que fa és posar ordre en el repartiment competencial i eliminar una duplicitat burocràtica que el mateix Reglament europeu prohibia. A Luccini Advocats analitzem cada cas: si ets propietari afectat pel registre anul·lat, si t’han retirat anuncis o si necessites regularitzar la teva situació, contacta’ns per a una primera consulta gratuïta.
Versión en castellano (resumen)
El Tribunal Supremo, en la STS 620/2026, de 19 de mayo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, rec. 143/2025), ha anulado parcialmente el Real Decreto 1312/2024 y, con ello, el registro único de arrendamientos de corta duración. El número estatal (NRA) que plataformas como Airbnb o Booking exigían deja de ser exigible: el Estado carece de título competencial (arts. 149.1.8ª y 13ª CE) para crear un registro que se superpone a los registros autonómicos de viviendas turísticas, según doctrina de la STC 7/2019. Se mantienen, en cambio, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas y la previsión estadística.
En la práctica: el código del registro turístico autonómico vuelve a ser la referencia única; los aranceles registrales pagados por el NRA pueden ser reclamables; y las retiradas de anuncios basadas solo en la falta de NRA son impugnables. La sentencia no liberaliza el alquiler turístico: comunidades autónomas y ayuntamientos conservan íntegras sus competencias. Si te ha afectado, en Luccini Advocats te ofrecemos una primera consulta gratuita.