El lloguer d’habitacions i la LAU tornen a trobar-se als tribunals, i el resultat torna a sorprendre molts propietaris. L’Audiència Provincial de Cantàbria, en sentència de 10 de març de 2026 (resolució 166/2026, Secció 2a), ha revocat un desnonament i ha deixat clar que posar l’etiqueta de «lloguer temporal» a una habitació no n’hi ha prou per esquivar la Llei d’Arrendaments Urbans quan aquella cambra és, de fet, l’habitatge estable de l’inquilí.
El cas naixia en un pis compartit per tres inquilins. Un cop complert el termini pactat, la propietària va comunicar a una de les inquilines que no li renovava i li va demanar que deixés l’habitació. Davant la negativa, va instar el desnonament. El Jutjat de Primera Instància de Santoña li va donar la raó: va entendre que era un contracte subjecte al Codi Civil i, per tant, sense accés al règim de pròrrogues de la LAU. L’Audiència ha corregit aquest criteri d’arrel.
El raonament del tribunal sobre el lloguer d’habitacions i la LAU
L’eix de la resolució és senzill d’enunciar i exigent d’aplicar: la qualificació d’un contracte no depèn de com l’anomenin les parts, sinó del seu destí efectiu. L’Audiència s’empara en l’article 2.1 de la LAU, que protegeix els arrendaments destinats a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.
Què demostrava aquesta necessitat permanent? Diversos indicis convergents. L’estipulació primera del contracte destinava l’habitació a ús exclusivament residencial, prohibint qualsevol activitat comercial o professional i l’allotjament de tercers. La inquilina, a més, estava empadronada a l’habitatge. Per al tribunal, aquests elements revelen la veritable finalitat del contracte, per damunt de la denominació triada.
El pronunciament hi afegeix un matís decisiu per al lloguer per habitacions: compartir cuina, bany o altres zones comunes no exclou per si mateix l’aplicació de la LAU. La manca d’exclusivitat sobre tot l’habitatge no és, conforme a l’article 5, un criteri d’exclusió. El que és determinant continua sent si l’arrendament cobreix una necessitat real d’habitatge.
Conseqüències pràctiques de la sentència
- L’etiqueta no mana. Anomenar «temporal» un contracte no exclou la LAU si l’ús real és de residència habitual; els jutges poden requalificar-lo com a arrendament d’habitatge.
- Les pròrrogues obligatòries entren en joc. Si s’aplica la LAU, l’inquilí accedeix al sistema de pròrrogues: fins a cinc anys quan l’arrendador és persona física i set si és persona jurídica (art. 9).
- L’empadronament i l’ús pesen com a prova. Empadronament, durada efectiva, comunicacions entre les parts i destí residencial poden decidir el plet.
- La temporalitat s’ha de justificar. Només una causa concreta i acreditada (estudis, trasllat professional, estada provisional) sosté un autèntic contracte temporal.
- Les costes segueixen el criteri. L’Audiència va estimar el recurs de la inquilina, va revocar el desnonament i va condemnar la propietària al pagament de les costes de totes dues instàncies.
Què han de revisar propietaris i arrendadors
Si vostè lloga habitacions, el missatge és nítid: convé una valoració jurídica del contracte abans d’iniciar qualsevol procediment. Una anàlisi prèvia permet detectar si l’arrendament, malgrat el seu nom, encobreix un habitatge habitual, i evita desnonaments condemnats al fracàs i a les costes. Cal documentar la causa de la temporalitat quan existeixi i no confiar la seguretat jurídica únicament al títol del contracte.
Aquests conflictes rarament vénen sols: sovint se solapen amb disputes de fiances, danys o amb la cobertura de defensa jurídica de la pòlissa de la llar. Quan una asseguradora que no paga el sinistre discuteix la defensa jurídica de l’arrendador, la reclamació contractual pot sumar-se al front arrendatici.
Reflexió final
La línia jurisprudencial és cada cop més clara: els tribunals miren la realitat de l’ús per damunt del paper. Per a propietaris i inquilins, això vol dir que la seguretat ja no és en la denominació del contracte, sinó en el seu contingut i en la seva prova. A Luccini Advocats acompanyem tant arrendadors com arrendataris en la qualificació de contractes, desnonaments i reclamacions immobiliàries. Si té un contracte d’habitació en revisió o un procediment obert, li oferim una primera consulta gratuïta per valorar la seva posició abans de fer el següent pas.
Versión en castellano
El alquiler de habitaciones y la LAU vuelven a cruzarse en los tribunales. La Audiencia Provincial de Cantabria, en sentencia de 10 de marzo de 2026 (resolución 166/2026, Sección 2ª), ha revocado un desahucio: ponerle la etiqueta de «alquiler temporal» a una habitación no basta para esquivar la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando esa habitación es, en realidad, la vivienda estable del inquilino.
El caso nacía en un piso compartido por tres inquilinos. Cumplido el plazo, la propietaria comunicó a una inquilina que no le renovaba e instó el desahucio. El Juzgado de Primera Instancia de Santoña le dio la razón (Código Civil, sin prórrogas), pero la Audiencia corrigió ese criterio.
El razonamiento del tribunal
La calificación de un contrato no depende de cómo lo bauticen las partes, sino de su destino efectivo (art. 2.1 LAU). El uso residencial exclusivo, la prohibición de actividad comercial y el empadronamiento de la inquilina revelaban la verdadera finalidad. Compartir cocina o baño no excluye por sí mismo la LAU (art. 5).
Consecuencias
- La etiqueta «temporal» no excluye la LAU si el uso real es de residencia habitual.
- El inquilino accede a las prórrogas obligatorias: hasta cinco años (persona física) o siete (persona jurídica), art. 9.
- Empadronamiento, duración y uso efectivo deciden el pleito.
- La temporalidad debe justificarse con causa concreta y acreditada.
- La Audiencia revocó el desahucio y condenó en costas a la propietaria.
Si usted alquila habitaciones, valore jurídicamente el contrato antes de iniciar cualquier procedimiento. En Luccini Advocats ofrecemos una primera consulta gratuita para arrendadores e inquilinos.