Un incendi a la comunitat de propietaris planteja de seguida dues preguntes que determinen tota la reclamació: qui respon dels danys i quina assegurança els ha de pagar. La resposta depèn d’on es va originar el foc, de què diuen la pòlissa de la comunitat i la de cada pis, i de com es coordinen totes dues quan cobreixen el mateix dany. Explicar-ho bé des del primer dia evita mesos de pilota entre companyies.
On es va originar el foc: la primera pregunta
Si l’incendi neix en un element comú (instal·lació elèctrica general, traster comunitari, sala de comptadors), la comunitat — obligada a conservar l’immoble per l’art. 9 de la Llei de Propietat Horitzontal — i la seva asseguradora són les primeres cridades a respondre. Si neix dins d’un pis o local, el punt de partida és l’assegurança de la llar d’aquell habitatge i, per als danys causats als veïns, la responsabilitat civil del seu titular (arts. 1902 i 1910 del Codi Civil): qui per acció o omissió causa un dany a un altre, intervenint-hi culpa o negligència, està obligat a reparar-lo.
Quina assegurança paga: comunitat, pis o totes dues (art. 32 LCS)
És habitual que un mateix dany estigui cobert alhora per la pòlissa comunitària (continent) i per la de la llar (contingut i millores). Quan passa, parlem de concurrència d’assegurances: l’art. 32 de la Llei de Contracte d’Assegurança obliga cada companyia a contribuir proporcionalment a la suma que assegura, i l’assegurat no es pot enriquir cobrant dues vegades — però tampoc no ha de quedar atrapat mentre les companyies es passen la pilota. Cadascuna respon davant seu i després es reparteixen internament el cost.
Compte també amb la infraassegurança: si la comunitat té el continent assegurat per sota del seu valor real, l’asseguradora intentarà aplicar la regla proporcional de l’art. 30 LCS i rebaixar la indemnització. No és automàtica i sovint es pot combatre.
Com es reclama, pas a pas
- Comuniqui el sinistre a la seva companyia (i a la de la comunitat, via administrador) dins dels 7 dies de l’art. 16 LCS.
- Documenti-ho tot: fotografies, informe dels bombers, factures i pressupostos, inventari del contingut malmès.
- No accepti la primera valoració si deixa fora partides (contingut, aixovar, lloguers perduts): pot designar el seu propi perit i activar el peritatge contradictori de l’art. 38 LCS.
- Reclami els interessos de demora de l’art. 20 LCS si la companyia es retarda a pagar sense justificació.
- Reservi la via judicial per quan la negociació no prospera: contra l’asseguradora pròpia, la de la comunitat o el causant, segons el cas.
A la nostra guia sobre la reclamació de sinistres d’incendi a l’asseguradora trobarà el detall de cada eina legal; i si la companyia directament no respon, aquí expliquem què fer quan l’asseguradora no paga el sinistre.
Un cas freqüent: el foc del veí que malmet el seu pis
Vostè no té cap culpa i, tanmateix, pot trobar-se amb tres companyies discutint. La via més ràpida sol ser reclamar a la seva pròpia assegurança de la llar (que després repetirà contra la del causant) sense renunciar a reclamar la diferència — franquícies, infravaloracions, dany moral si escau — al responsable. Cada cas demana la seva estratègia, i és aquí on un advocat especialista en sinistres d’incendi a Barcelona marca la diferència.
A Díaz Luccini Advocats analitzem el seu cas sense compromís: li direm qui ha de pagar i com aconseguir la indemnització íntegra.
Preguntes freqüents
Qui paga els danys del meu pis si l’incendi ve d’un element comú?
La comunitat i la seva asseguradora, com a responsables de la conservació dels elements comuns (art. 9 LPH). La seva pòlissa de la llar pot avançar la indemnització del contingut i repetir després contra la de la comunitat.
Poden pagar-me la meitat cadascuna, la de la comunitat i la meva?
Quan un mateix dany està cobert per dues pòlisses, l’art. 32 LCS reparteix la contribució proporcionalment entre companyies. Vostè no pot cobrar el dany dues vegades, però sí exigir que entre totes el cobreixin íntegrament.
Què passa si la comunitat estava infraassegurada?
L’asseguradora pot invocar la regla proporcional de l’art. 30 LCS per reduir la indemnització, però no és automàtica: cal que acrediti el valor real i sovint es pot rebatre amb una bona defensa pericial.
Versión en español (resumen)
En un incendio en la comunidad de propietarios, la clave es el origen del fuego: si nace en un elemento común responde la comunidad y su seguro (art. 9 LPH); si nace en una vivienda, el seguro de hogar del piso y la responsabilidad civil de su titular (arts. 1902 y 1910 CC). Cuando el mismo daño está cubierto por la póliza comunitaria y la del hogar, el art. 32 LCS impone la contribución proporcional entre compañías: el asegurado no cobra dos veces, pero tiene derecho a la indemnización íntegra sin que las aseguradoras se pasen la pelota. Vigile además el infraseguro (art. 30 LCS), el peritaje contradictorio (art. 38) y los intereses de demora (art. 20). Más detalle en nuestra guía sobre la reclamación de siniestro de incendio a la aseguradora. Primera consulta sin compromiso.