Una teula que cau, un esglaó trencat al vestíbul, una porta de garatge que colpeja un vianant, una humitat que degota des de la coberta comunitària. Quan un element comú d’un edifici causa danys a una persona o als seus béns, la responsable és la comunitat de propietaris — i, en la pràctica, la seva asseguradora de responsabilitat civil.
El fonament legal: qui respon i per què
La responsabilitat de la comunitat neix de l’article 1907 i següents del Codi Civil (danys per ruïna o defecte de conservació) i del deure general de manteniment que imposa la Llei de Propietat Horitzontal. La comunitat ha de mantenir els elements comuns en condicions de seguretat: si no ho fa i algú pren mal, ha d’indemnitzar.
Elements comuns més conflictius
- Escales i vestíbuls: caigudes per paviment en mal estat, manca d’il·luminació o neteja amb terra mullat sense senyalitzar.
- Façanes i cobertes: despreniments de revestiment, teules o cornises.
- Ascensors i portes automàtiques: aquí sovint respon també l’empresa mantenidora i la seva pròpia RC.
- Instal·lacions comunitàries: fuites de la xarxa general d’aigua, com vam explicar a l’article sobre danys per aigua entre veïns.
- Piscines i zones esportives: especialment sensibles a l’estiu, amb menors implicats.
Com reclamar pas a pas
- Acredita els fets: fotografies del lloc i de la causa (l’esglaó, la rajola, la humitat), dades de testimonis i, si escau, atestat o full d’incidència.
- Informe mèdic immediat: la primera assistència ha de reflectir el mecanisme de la lesió; els buits assistencials són l’argument preferit de les asseguradores per negar el nexe causal.
- Reclamació escrita a la comunitat (president o administrador de finques), demanant que ho traslladin a la seva companyia de RC.
- Valoració de les seqüeles conforme al barem: la indemnització inclou lesions temporals, seqüeles, perjudici moral i despeses.
- Si la companyia no respon o regateja: reclamació judicial. Recorda que la passivitat de l’asseguradora merita els interessos de demora de l’article 20 LCS.
I si el perjudicat és un veí de la mateixa comunitat?
Un propietari també pot reclamar contra la seva pròpia comunitat pels danys que li causin els elements comuns. La seva condició de comuner no l’obliga a suportar el dany, tot i que algunes pòlisses comunitàries contenen clàusules limitatives en aquest punt que cal examinar amb lupa — i que sovint són impugnables si no compleixen l’article 3 LCS (acceptació expressa i destacada).
Conclusió
Les caigudes i danys causats per elements comuns tenen un responsable clar i gairebé sempre una pòlissa al darrere. La clau és documentar bé els fets des del primer dia i no conformar-se amb la primera oferta de la companyia.
Al despatx Díaz Luccini som advocats especialistes en responsabilitat civil i reclamacions a asseguradores. Si has patit un accident en un edifici o una zona comunitària, contacta’ns i defensarem la indemnització íntegra que et correspon.