932217766 info@luccini.cat
Propietat horitzontal: terrasses d'ús privatiu

La propietat horitzontal i les terrasses d’ús privatiu: Anàlisi de la Sentència del Tribunal Suprem número 80/2024

La propietat horitzontal, regulada per la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre la propietat horitzontal, juntament amb disposicions del Codi Civil, conforma el marc legal dins del qual es desenvolupen les relacions entre els propietaris d’immobles dividits en diversos pisos o locals que tenen elements comuns. Dins d’aquest marc, un tema recurrent és la gestió de les terrasses d’ús privatiu i, especialment, les problemàtiques derivades de filtracions d’aigua.

La recent Sentència del Tribunal Suprem 80/2024, de 23 de gener de 2024, ha aportat llum sobre aquesta qüestió, incidint directament en la interpretació de l’article 396 del Codi Civil. Aquest article estableix que tots els copropietaris tenen la propietat compartida dels elements comuns de l’immoble, essent necessària la unanimitat per a la seva desafectació o el canvi de destinació dels elements comuns.

El Tribunal Suprem ha tingut ocasió de pronunciar-se repetidament sobre si les terrasses d’ús privatiu han de considerar-se elements comuns o no. La Sentència número 402/2012, de 18 de juny, va establir un precedent important en determinar que les terrasses que serveixen de coberta a l’immoble, encara que el seu ús sigui privat, són un element comú per la seva funció estructural. Això significa que, en cas de filtracions d’aigua que causin humitats degudes al mal estat del forjat, correspon a la comunitat de propietaris assumir el cost de la reparació, ja que aquesta conservació incumbeix a la comunitat per afectar a l’estructura de l’edifici, part essencial dels elements comuns.

La Sentència 80/2024 del Tribunal Suprem ha reafirmat aquesta doctrina, ampliant la comprensió sobre la responsabilitat de la comunitat en la reparació de les filtracions d’aigua en terrasses d’ús privatiu que serveixen de coberta. Aquesta decisió subratlla la importància de considerar la funció estructural i comuna de certs elements que, malgrat ser d’ús privat, tenen una incidència directa en la seguretat i integritat de l’immoble en el seu conjunt.

Aquesta jurisprudència consolida un principi clau en la gestió de la propietat horitzontal: la necessitat de ponderar l’ús privat de certs espais amb la seva funció i repercussió en l’immoble comú. Així, en el cas de les terrasses d’ús privatiu que actuen com a coberta, la seva conservació no recau exclusivament sobre el propietari de l’immoble o l’usufructuari d’aquesta terrassa, sinó sobre la comunitat de propietaris, que ha de vetllar per la conservació dels elements comuns, incloent aquells que, per la seva naturalesa o funció, transcendeixen l’ús individual.

En conclusió, la Sentència del Tribunal Suprem número 80/2024, juntament amb l’article 396 del Codi Civil i la jurisprudència precedent, estableix un marc clar per a la resolució de conflictes derivats de les filtracions d’aigua en terrasses d’ús privatiu. Resalta la responsabilitat compartida en la conservació dels elements comuns de l’immoble, assegurant així la protecció dels interessos col·lectius de la comunitat de propietaris davant problemàtiques que afecten l’estructura i la seguretat de l’edifici.

Telèfon

Telèfon 93 221 77 66

Mòbil 666 762 331

Correu electrònic

info@luccini.cat

Adreça

C/. Marina, 22 1er 3ª

08005 Barcelona

UA-74232034-1